Элементы договора аренды. Договор аренды: понятие, основные элементы Общие положения договора аренды понятие элементы

Понятие, виды и общая характеристика договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Законодательство: ст. 606-625 ГК РФ «Общие положения об аренде».

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Право пользования может включать и право выкупа этого имущества (см. ст. 614 ГК РФ). Право пользования арендатора имеет свойство следования за вещью (см. ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на вещь не является основанием для расторжения договора аренды.

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором - остается в хозяйственной сфере арендодателя.

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком - определенным или неопределенным.

Элементы договора

Стороны - любые субъекты гражданского права.

Арендодатель - собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи , т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК). В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Предмет договора аренды является его существенным условием

Статья 607. Объекты аренды (извлечение)

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Форма договора аренды:

Договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц - простая письменная форма;

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений - на срок не менее года - п.2 ст. 65 i ГК РФ);

Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору - в форме, установленной для договора купли-продажи.

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях.

Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации.

Цена договора - не является существенным условием. Формы арендной платы установлены ст. 614 ГК РФ.

Статья 614. Арендная плата (извлечение)

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст.395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре.

На случай если арендная плата не согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), установлено правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).

Срок договора аренды

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества - 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

Предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

Производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) - ст. 616 ГК РФ;

Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

Своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности : арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.

Субаренда

Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав по договору аренды.

По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615).

Статья 621 ГК РФ (извлечение)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства и стоимость.

Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.

Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества.

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды . Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Разновидности договора аренды:

Договор проката;

Договор аренды транспортных средств;

Договор аренды зданий и сооружений;

Договор аренды предприятий;

Договор финансовой аренды (лизинг).

Объектом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных качеств в процессе их использования, - земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и др. (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предмет является существенным условием при заключении договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы. При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет.

В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае. Когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась, однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку тот был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, то в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано. Стороны. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечения доходов), а также распоряжение имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника. Следует обратить внимание на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Прежде всего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества).

Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица -- унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/81).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством. Особенности договора аренды. Ст. 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная форма, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия - характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме. Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, гражданам рекомендуется использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами, с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра. Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ). В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу). То при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев. Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Результатом этого договора , как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а во временное владение и пользование.

Договор аренды - консенсуальный, возмездный, двухсторонний .

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть такжелица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится к предприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

Предмет договора аренды является его существенным условием . В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора (ст. 985ГК).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается,

Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет, что передача в аренду объектов, указанных в данном нормативном акте, осуществляется в соответствий с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

Цена не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК).

Однако, для договора аренды здания или сооружения цена является существенным условием.

Срок также не является существенным условием договори аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, ст. 29 Водного кодекса определяет, что водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование – на срок от 5 до 25 лет.

Статья 13 Кодекса о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так, на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, на срок до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – для совмещения указанных видов пользования.

Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года,а еслихотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580ГК).

Так в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений», договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

Основными законодательными актами , регулирующими арендные отношения являются: Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде»; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г. №9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности»; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от 13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности»; постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения» и т.д.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Арендатор пользуется вещно-правовыми способами защиты.

Элементы: Срок договора - не существенное условие. Может быть указан или нет
(бессрочный договор: ст. 610 ГК - договор может быть расторгнут по инициативе любой из
сторон с предупреждением не менее, чем за 1 месяц если имущество движимое; 3 - месяца -
если недвижимое. Стороны: Уполномоченные собственником лица - МУК и казенные
предприятия, учреждения. Арендодатель - юридическое лицо, также публично-правовые
образования, если имущество не передано никакому юридическому лицу. Представителем
государства в этой ситуации является министерство по управлению государственным
имуществом (комитет). Граждане могут участвовать в договоре с момента достижения
дееспособности (с 18 лет). Предметом является любая непотребляемая вещь; предметом
может быть движимое и недвижимое имущество (подлежит государственной регистрации);
право аренды также подлежит регистрации ст. 609, п. 2 - договор аренды зданий и сооружений
до года не подлежит государственной регистрации. Объектом договора (то, на что
воздействует правоотношение, предмет - конкретная вещь) явл.: земельные участки;
обособленный водные участки; предприятия; здания, сооружения; и другое.
Законодательством могут быть предусмотрены виды имущества, которые не могут быть сданы
в аренду: предприятия связи, оборонной промышленности, топливно-энергетического
комплекса и др., которые предполагают централизованное управление. Предмет -
единственное существенное условие (по общему правилу). Форма договора (ст. 609 ГК):
устная (между гражданами на срок менее 1 года); письменная (между гражданами на срок
более одного года. Заключается при аренде недвижимости; аренде имущества с правом
выкупа; когда хотя бы одна сторона юридическое лицо). Нотариальной формы не требуется.
Правовое регулирование. 1. гл. 34 ГК РФ (прокат; аренда транспортных средств; аренда
зданий и сооружений; аренда предприятия; финансовая аренда (лизинг)); 2.инструментальное
письмо ВАС. «Обзор практики разрешения споров о применении законодательства о
государственной регистрации». ВИДЫ:

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

К элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правд собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии[ Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997. С. 214.].

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к суще-ственным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК)[ Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996. С. 56.].

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.